東洋建設は創業69年 岩国市・大竹市・和木町で、リフォーム・増改築を営む地域密着型の建設会社です 網戸の張替えから増改築まで、お家の事ならお任せください
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東洋建設(株)
〒740-0012 山口県岩国市元町4丁目4-11
景気が長期間低迷する中で、雇用不安、年収の下落、年金不安等を考えた時、新築住宅は「高嶺の花」になったとお考えの方も多いと思います。
そんな中で
住宅ローン残高が時価を上回ることをオーバーローンといいますが、今こういうお客様が増えています。
下がり続ける年収の影響で、可処分所得は減少傾向で、子育て世代は教育費に回すお金が精一杯で、家のメンテナンスもままなりません。
ローン支払いに困っても、オーバーローンで残債が残るので家を売ることも出来ず、とても厳しい毎日を送られているのが実態です。
そうかといって、このままずっとアパート暮らしでは老後が不安だし、決断を先延ばしにすれば、益々、条件は厳しくなります。
その間ずっと家賃を払い続けなくてはいけません。
そこで、何とか「自分達の城」を手に入れるには、事前に、シッカリとした資金計画を検討をすることです。(分からなければ、プロの知恵を借りればいいのです。)
こんなことから、中古住宅を求められる方が多いのです。
それでは、そもそも「中古住宅(中古マンションを含む)」とはどんな家なのでしょうか?
中古住宅とは
このように、中古住宅といっても、99%新築に近いものから、新築同然でも雨漏りや白蟻被害がある家など、ピンからキリまであります。
したがって、中古住宅を購入する時には、新築以上に「現在の建物の品質」を見極めることが重要です。
そうすれが、格安で、新築に近い中古の住宅やマンションを手に入れることもできます。
しかし、法的なことの確認や「建物の見えない部分」の判断を見誤ると、大変なことになります。
このように色々で、買主にはどのパターンか分かりません。
いずれにしても、売り出し価格は、「売り主の希望価格」で、交渉次第で変わることもあるし、しばらく様子を見て、売れなければ値下げの可能性もあります。
値引き交渉自体、悪いことではないし、売主も仲介業者も、良心的であるとは限りません。
高い買い物ですから、相手の出方を見ながら、値引きや保障期間の延長、設備の修理等の交渉をする価値は十分あります。(ダメモトです)
勿論、冷やかしでは、相手も本気にならないので、本当に買いたいと思ったら、仲介業者を通じて「買い付け証明書」を提示するのが一般的です。
いづれにしても、どのような物件がいつ売りに出されるか分からないし、契約は「早い者勝ち」なので、中古住宅の購入は、「運」と「タイミング」と「思い切り」といっても過言ではありません。
一般的に掘り出し物とは「相場よりもだいぶ安い物件」という意味です。
たまに、「エッ?こんな良い物件がこの値段!」というようなことがあります。
これは、よほど事情があって売り急いでいるときぐらいで、現実には、良い物件は高いし、悪い物件はそれなりの値段が付きます。
したがって、掘り出し物には十分注意し、シッカリと調査しないと、後で後悔する事になります。
例えば、
もあります。
また、権利関係の問題やトラブルが潜んでいる場合もあります。
例えば、所有者が複数居たり、物件に売り手以外の人が住んでいたり、所有者と売りに出してる人が違ったりする場合は相続トラブルの最中だったり、立ち退きの約束が出来ていないこともあります。
世の中には様々な事情で、相場より安く不動産を手放す人がいます。
その理由として
などがあります。
しかし、本当の掘り出し物の情報は、一般のお客様には届きません。
こういう物件は、格安で不動産業者が買取り、リフォームをして通常の相場で一般のお客様に売却します。
したがって、掘り出し物を一般の人が買える機会は極めて少ないので、そういう物件を買う時は、リスクも覚悟しなくてはいけません。
最近は中古住宅でも「リフォーム済み」といって、リフォームをしてから売り出される物件が多くなりました。
その中でも、リフォーム業者が宅建業の免許を取って「中古買取り再生事業」として事業展開をするようになりました。特に築年数の古い建物はその傾向が強いようです。
でも、私達、建築に携わるものとしては、少し心配なことがあります。
例えば、雨漏りのシミや結露によるカビがあったり、柱が腐っていてもクロスを張り替えれば、表面上は新築同様になります。
本来なら、壁の下地を取り替えないと、カビの胞子が残っているし、柱が腐っていれば取り替えるか、補強をしなくてはいけません。
また、古い建物の場合、耐震補強が必要かも知れません。
でも、リフォームをしてしまえば、必要な工事をしたか、していないかは全く確認できません。「必要な工事はした」と言っても手抜き工事だったらどうしますか?
また、リフォーム前の状態を知っていたら、買わなかったということもあります。
要するに、リフォーム前の状態、真実が確認できないので、不安を拭い去ることは出来ないという問題があります。
例外中の例外、故意か不注意かは分かりませんが、床下点検口や天井点検口がない場合があります。
元々、建物の維持管理に必要だから付けている訳で、これがなければ、シロアリの被害、床下のゴミ、湿気による土台の不朽、雨漏りの形跡などを確認できないし、修理するにしても大変です。
「臭いものに蓋をする」とは思いたくはありませんが、世の中には色々な業者がいるので注意してください。
このようなことを考えると、リフォーム済みよりは、リフォームをしていない物件を自分の目で確認した上で購入し、リフォームをしたほうが安心です。
したがって、最近は、お客様が一応信頼できる建築業者や民間の検査機関(有料)と一緒に、購入予定の物件を見るということが多くなりました。
競売物件とは、ローンが払えなくなって破綻した所有者が手放した物件を、裁判所から売りに出された物件のことです。
競売物件は、同じような条件の中古物件より相場が2,3割安いかも知れませんが、人気の物件は逆に高くなることもあり、絶対に落札できるわけではありません。
また、次のような理由で、素人の人は、手を出さない方が良いでしょう。
中古住宅は、新築時から時間が経過していること、すでに生活していたことにより劣化しているのは当然ですから、現状有姿の売買が基本です。
「隠れた瑕疵:かし」
通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったとき」 かつ、買主が善意(その瑕疵の存在を知らないこと)である場合となります。「瑕疵担保責任」とは、瑕疵を発見した時、売主は責任を負うことになり、具体的には損害賠償責任、契約解除等をいいます。
これについての詳細は…(5)瑕疵担保責任…をご覧下さい。
仲介業者に、物件が売りに出された理由を確認しましょう。当然、業者は売りに出された理由は知っているはずです。
もし、曖昧な返事だったら注意してください。
そして、自分で法務局に行って、土地と建物の「登記簿」を閲覧しましょう。
そうすれば、抵当権や賃借権などの権利関係が複雑で、お金を払ったのに住めないということも有ります。
物件を見て、本格的に購入を検討する場合、契約書の雛形と重要事項の説明書をもらいましょう。
これは、契約当日に書面で説明を受け、渡されることも多いのですが、普通の人はその時点に、内容の良し悪しの判断は出来ません。
また、その建物を建築したときの「建築確認申請書」や「検査済み証」があるか確認しましょう。増改築やリフォームの時に役立ちます。
中古住宅を購入する場合、建物も大切ですが、それ以上に「土地を選ぶ」という視点が重要です。
なぜなら、それぞれの土地には建物の大きさ(建蔽率・容積率・高さ制限)や建材の使用制限などの法規制があるので、敷地の状況によっては、増築や建て替えが出来ない場合があるので注意して下さい。
これらの法規制は、重要事項説明書に記載されていますが、事前に説明を求め、自分で市町村の「建築指導課」に問い合わせをし、しっかりチェックしましょう。
例えば、次のようなものがあります。
このようなことは、買おうとする人が直接足を運んで、近隣の住民の人にヒアリングをすることが重要です。こういったトラブルがあったから、売りに出されているかもしれません。
建物の土台の腐食や壁の内部の鉄筋の錆び、雨漏りなど外部から見ただけでは発見できない欠陥を、引渡し後に発見した場合は、瑕疵担保責任の対象となります。
買主が、このような瑕疵を発見した場合、民法では 「瑕疵を知ったときから1年以内」に損害賠償請求もしくは、契約の目的を達せられない場合には契約の解除を請求できることとなっています。
この場合、引渡し後の年数については何ら規定はないので、たとえ10年後であっても「瑕疵を知ったときから1年以内」 であれば権利を行使できることになります。
しかし、民法は強行法規 (必ず適用されるもの) ではないので、個人同士の売買で、特約として、「売主は瑕疵担保責任を負わない」 とすることも、権利行使の年数を定めることも有効です。
このことについての1文を契約書に入れ、買主が承諾をして売買契約が成立すれば瑕疵担保責任は免除となります。…【瑕疵担保責任排除条項 】
特約とはその契約で何よりも優先される最も重要な「決め事」です。
※売主の立場からすると、築年数がある程度経過しているので、瑕疵があることはある程度予想され、引渡し後、10年経っても保証しなければならないとなると、不安で、家を売ることもできず、そうなれば、中古住宅の流通を阻害し、不合理が生まれます。
※買主は、その瑕疵が引渡し時から発生していたことを証明しなければなりません。引渡し後に発生した瑕疵 は当然保証の対象にはなりません。
通常の欠陥であれば、2〜3カ月住めば発見できるので、瑕疵担保責任を引渡後2〜3カ月の期間に短縮したり、築年数が 結構経過している(資産価値が認められないような)物件は免責(瑕疵担保責任を一切負わない)をしていることが多いのです。
宅地建物取引業者が売主の場合は、それが中古物件であっても最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。
「瑕疵担保責任を負わない」 とする特約や2年未満の特約は無効とされ、民法の原則が適用されることになります。
瑕疵といっても何でも瑕疵になる訳ではなく、通常は消耗品のようなものは瑕疵に含みません。
また、契約の段階で説明があったものは隠れた瑕疵ではなく、「傷物」として価格に反映されているという解釈です。
通常は、中古住宅は現状のまま引渡すのが基本で、瑕疵の状態が住宅の基本性能に係わるものに限り、瑕疵担保責任を負うというのが一般的です。
具体的には、雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐蝕、給排水設備の故障の4点で、かつ引渡し後2カ月以内に発見されたものに限り、修復義務があるとしている場合が一般的です。
(一般的な売買契約書の参考例)
売り主が「不具合があること」を知っていたのに隠して売った場合は、いかなる特約をしていても、民法上、売主に直すことを要求出来ます。
但し、その場合は「売主は最初から不具合を知っていたのに、黙って売った」ということを買主が立証しなければなりませんが、実務上はとてもは難しい問題です。
瑕疵担保責任は従来、物理的な瑕疵を中心でしたが、最近は心理的な瑕疵(室内で過去に自殺があったような場合) についても、瑕疵担保責任により契約の解除を認めた判例もあります。
中古物件の場合は、契約前に物件を十分に調査確認して、欠陥をあらかじめ把握することが重要です。有料の建物検査を依頼して、建物の状況を事前に確認するケースが増えています。
中古住宅ローンの融資条件は、金利・融資限度額等は、新築の住宅ローンと同一に取り扱っているところが多いようです。
ただし、新築のローンと違うところもあるので、注意して下さい。
「不動産担保主義」といって、担保評価以上の融資はしません。
新築の場合、建物は新しいので、融資額は大体、建築費の80%と土地の固定資産評価額の合計が上限です。
中古住宅の場合、建物の資産価値、担保評価額は、築年数やメンテナンスなどの管理状況によって、かなり差があります。したがって、実際の物件の見て、個別に判断します。
しかし、建物は築30年位で担保評価額はゼロに近く、田舎の土地のように土地の評価が低いと、土地建物合わせた評価が思った以上に低く、融資額が少ないので、実際に購入しようと思えば、自己資金が多く必要になります。
また、築年数により最長返済期間の上限が決まっているので、毎月の返済可能額と合わせて考えてと、融資額は少なくなります。
又、建築年月日が昭和56年6月以降の建物でなければローンが組めない金融機関もあります。(この年に建築基準法が改正され、これ以前の建物は「耐震性に問題あり」ということになったからです。)
また、フラット35を利用する場合に、建物が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが要件となります。
この適合証明書は、検査機関または適合証明技術者へ物件調査の申請を行ない、合格すれば交付されますが、別途費用が必要で、日程にも余裕をもっておきましょう。
(昭和56年以降の建物でなければ適合証明を取得するのは難しいと言われています。また、昭和56年以降の建物でも中古住宅の場合は図面が無かったり、旧住宅金融公庫の仕様で建てられていない住宅もあるので気をつけなければいけません)
売主の希望により、引渡しまでの期間が1ヶ月というように短い場合が多いので注意してください。
住宅ローンは、申込みをしてからローン実行まで、1ヶ月程度掛かるので、じっくり住宅ローンを検討する時間はありません。
売り物件もいつ出るか分からないし、優良物件は競争相手も多いので、慌てて見切り発車に なったり、出遅れたりしないよう、事前に金融機関の融資条件について情報収集をしておく ことが大切です。
また、売主と交渉して、引渡し日を遅らせてもらうことが可能な場合も有ります。
一般的に仲介業者が間に入るので仲介手数料が掛かります。
これは物件価額の(3%+6万円+消費税)で、例えば、2,000万円の物件であれば、69万3千円必要で、資金計画の諸費用に含めて、借り入れ希望額を決めましょう。
諸費用を少なく見積もって住宅ローンを申込み、後になってから、もう少し借入れを多くしようとすると、再審査となり時間がかかってしまいます。
相場価格より高く売るには、それなりの理由が必要です。購入のお客様は誰も『相場より高く買いたい』という人はいません。
逆に少しでも安く買いたいと思っています。
しかし、その家が他の家と比べて価格に見合った差別化要因があれば話は別です。その差別化要因の1つとして、「リフォームをする」ということがあります。
また、住まいの診断書をつけたりとか、その物件がとても希少な立地だったりとか、こだわりのポイントがあればベストだと思います。
しかし、そこで気をつけなくてはいけないのは「独りよがりにならないこと」すなわち自分のこだわりとお客様の好むのは違うときが多いです。
リフォームでもあまり奇抜にしたりすると、敬遠されることもあります。
それよりも、まず一番にやるべきことがあります。
それは、整理整頓です。
例えば、買いたいという人が下見に来られた時、「あ〜!キレイに片付いている!この家は大切に住まれているなあ!きっと、家の手入れもキチットされているのだろうな!これなら、買っても安心だ!」と思って頂けることが大切です。
最悪なのは、その逆です。
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