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中古住宅の方、必見のページ

中古住宅の購入をお考えの方、必見のページ

1. なぜ、今、
中古住宅に人気があるのでしょうか…?

景気が長期間低迷する中で、雇用不安、年収の下落、年金不安等を考えた時、新築住宅は「高嶺の花」になったとお考えの方も多いと思います。

そんな中で

  • 賃貸に住んでいる限り、家賃を払い続けなければならないし、払えなくなったら退去するしかない。
  • これから払い続ける家賃が無駄にならないように、何とか「マイホーム」の一部にする方法」は無いだろうか?
  • 将来、年金生活になって無収入になったとき、少ない年金の中から家賃を払ったら、生活できるか心配。
  • 集合型の賃貸は上下、左右に気を使わなくてはいけないし、もっと子供を伸び伸び育てたい。
  • 子供が大きくなったので、勉強部屋も…
  • 昔の中古住宅は構造などに不安があったが、最近の建物はチャンと建てられたものが多いので比較的安心。
  • 新築は、タダ新しいというだけで、格安で中古を買い、リフォームすれば新築同然になる。
  • 家にお金を掛けるより、人生を有意義に過ごすためにお金を使いたい。
  • 子供は都会に出るかも知れないし、だったら中古で十分。

住宅ローン残高が時価を上回ることをオーバーローンといいますが、今こういうお客様が増えています。

下がり続ける年収の影響で、可処分所得は減少傾向で、子育て世代は教育費に回すお金が精一杯で、家のメンテナンスもままなりません。
ローン支払いに困っても、オーバーローンで残債が残るので家を売ることも出来ず、とても厳しい毎日を送られているのが実態です。
そうかといって、このままずっとアパート暮らしでは老後が不安だし、決断を先延ばしにすれば、益々、条件は厳しくなります。

その間ずっと家賃を払い続けなくてはいけません。
そこで、何とか「自分達の城」を手に入れるには、事前に、シッカリとした資金計画を検討をすることです。(分からなければ、プロの知恵を借りればいいのです。)

こんなことから、中古住宅を求められる方が多いのです。

それでは、そもそも「中古住宅(中古マンションを含む)」とはどんな家なのでしょうか?

2. 中古住宅とはどんな家、その定義は…?

中古住宅とは

  • 建物が完成して一年未満でも、人が住んだことのある住宅
    (例えば、竣工して次の日に一日しか住んでいなくても中古住宅に該当します。)
     
  • 建物の完成後、人が住んだことが無くても、1年以上経過した住宅

このように、中古住宅といっても、99%新築に近いものから、新築同然でも雨漏りや白蟻被害がある家など、ピンからキリまであります。

したがって、中古住宅を購入する時には、新築以上に「現在の建物の品質」を見極めることが重要です。
そうすれが、格安で、新築に近い中古の住宅やマンションを手に入れることもできます。

しかし、法的なことの確認や「建物の見えない部分」の判断を見誤ると、大変なことになります。

1. 中古住宅の「売り出し価格」の決まり方
  • 1
    査定価格
    中古住宅の売買をする時、不動産は1つとして同じものはないので、何らかの市場価格の判定が必要になります。
    そこで、宅建業者は売り主と買主の利害調整の役割を果たす為に、価格査定を行います。そこで、土地部分は事例比較法、住宅部分は原価方式によりそれぞれ算出し、その合計額を査定価格とします。
    事例比較法とは、物件の周辺の取引の事例を集めて比較する方法で、周りの環境や利便性等が査定のポイントになります。
    住宅部分は建物の品質(築年数、延べ床面積、工法、グレード等)、修繕、維持管理の実施状況等が査定のポイントになります。
     

    一般的な中古住宅の相場(その1)
    建物自体の価値は、築20年で新築時の1割、築30年で「ゼロ」と言われています。これが現在の不動産業界です。
    例えば、関東の建築会社では、築20年を経過した物件を、ほぼ土地の値段のみで買取り、全面リフォームをして販売しています。平均的なケースとして、中古住宅を500〜700万円で仕入れ、構造、内外装、屋根などを800万円掛けて改装し、1300〜1500万円で売却するそうです。
    この場合、建物の担保評価はあまり上がらないので、土地の担保評価がポイントになります。土地の評価が低いと住宅ローンが多く組めないので、自己資金が多く必要です。
    又、S56以前の新耐震以前の物件は耐震補強にも限度があるので、仕入れないそうです。このような査定ルールは不動産業界というより、「銀行の担保評価」が基礎になっているようです。
    それは、日本人特有の「古いものより新しいものがいい」「使い捨て」という新築信仰があるからで、このような価値観を変えるには時間が掛かります。国もH21・6に「長期優良住宅法」を施行し、資源浪費型のスクラップ・アンド・ビルドをやめ、住宅の資産価値を高め、消費型社会からストック型社会へと方向転換をしようとしています。
    しかし、今の建物の査定ルールを変えない限り、長期優良住宅の普及は難しいと言われています。
     

    一般的な中古住宅の相場(その2)
    一般的に、似たような立地、広さ、グレードの物件を比べると中古住宅は、新築同様であっても、新築に比べて2割以上安いと言われており、ある程度の築年数の中古住宅は、6割前後と言われています。
    仮に、3000万円の新築住宅と同程度の中古住宅なら、2400万円以下ということです。この価格差600万円を20年ローンで金利3%と仮定した場合月返済3.3万円になり雇用不安、年収下落の今は、とても大きな金額です。
    そして築年数が経つにつれて、価格はぐっと下がり、建物の構造などによっても違います。だから、今、中古住宅に人気があるのです。
  • 2
    売り出し価格
    査定価格はどうであれ、売り出し価格は売主が自由に決めることが出来ます。
    したがって、査定価格を無視して高値で売り出すこともあるし、逆に売り急いで、安く売り出すこともあり、これは、「オススメ物件」ということです。
    したがって、日ごろから数多くの物件を見て、本当にオススメ物件かどうか「物件を見る目」を養っておくことが大切です。
     
    値引き交渉
    一般に、中古住宅を売り出す時、価格の決め方にはパターンがあります。
    例えば、売買契約が成立する相場が2000万円とすると
  1. 相場通り、2000万円で売り出し、値引き交渉には応じない
  2. 早く売りたい為に1800万円で売り出す
  3. 値引き交渉があることを前提に2200万円で売り出す
  4. 金融機関の担保評価を有利にする為に表向きは2600万円で売り出す
    (買主が100%ローンを組みやすくするために、水増しの広告をする場合がある)

​このように色々で、買主にはどのパターンか分かりません。

いずれにしても、売り出し価格は、「売り主の希望価格」で、交渉次第で変わることもあるし、しばらく様子を見て、売れなければ値下げの可能性もあります。
値引き交渉自体、悪いことではないし、売主も仲介業者も、良心的であるとは限りません。

高い買い物ですから、相手の出方を見ながら、値引きや保障期間の延長、設備の修理等の交渉をする価値は十分あります。(ダメモトです)

勿論、冷やかしでは、相手も本気にならないので、本当に買いたいと思ったら、仲介業者を通じて「買い付け証明書」提示するのが一般的です。

いづれにしても、どのような物件がいつ売りに出されるか分からないし、契約は「早い者勝ち」なので、中古住宅の購入は、「運」「タイミング」「思い切り」といっても過言ではありません。

2. 不動産に掘り出し物はありません。

一般的に掘り出し物とは「相場よりもだいぶ安い物件」という意味です。
たまに、「エッ?こんな良い物件がこの値段!」というようなことがあります。

これは、よほど事情があって売り急いでいるときぐらいで、現実には、良い物件は高いし、悪い物件はそれなりの値段が付きます。
したがって、掘り出し物には十分注意し、シッカリと調査しないと、後で後悔する事になります。

例えば、

  • 周囲の環境(朝と昼と夜・雨天時・平日と休日)
  • 近隣の善し悪し(人通り・騒音・排水・近所迷惑など住んでみないと分からないこと)
  • 道路拡幅計画、マンション建設の計画が進んでいて、建つ前に早く売ろうとする場合

もあります。
また、権利関係の問題やトラブルが潜んでいる場合もあります。

例えば、所有者が複数居たり、物件に売り手以外の人が住んでいたり、所有者と売りに出してる人が違ったりする場合は相続トラブルの最中だったり、立ち退きの約束が出来ていないこともあります。

世の中には様々な事情で、相場より安く不動産を手放す人がいます。
その理由として

  • 1
    事業の資金繰りに困ったり、借金の返済の為に早急に現金が欲しい。(ローン不可)
  • 2
    相続で、不動産を換金したい
  • 3
    競売前における任意売却の場合
  • 4
    住宅の買い替えのため、自宅を急いで売却したい
  • 5
    不動産に瑕疵がある場合や周辺の環境が変わり不動産価格の下落が予想されるので「売り逃げ」する

などがあります。

しかし、本当の掘り出し物の情報は、一般のお客様には届きません。
こういう物件は、格安で不動産業者が買取り、リフォームをして通常の相場で一般のお客様に売却します。

したがって、掘り出し物を一般の人が買える機会は極めて少ないので、そういう物件を買う時は、リスクも覚悟しなくてはいけません。

3. リフォーム済みの物件は安心?

最近は中古住宅でも「リフォーム済み」といって、リフォームをしてから売り出される物件が多くなりました。

その中でも、リフォーム業者が宅建業の免許を取って「中古買取り再生事業」として事業展開をするようになりました。特に築年数の古い建物はその傾向が強いようです。

でも、私達、建築に携わるものとしては、少し心配なことがあります。

問題点1

例えば、雨漏りのシミや結露によるカビがあったり、柱が腐っていてもクロスを張り替えれば、表面上は新築同様になります。
本来なら、壁の下地を取り替えないと、カビの胞子が残っているし、柱が腐っていれば取り替えるか、補強をしなくてはいけません。

また、古い建物の場合、耐震補強が必要かも知れません。

でも、リフォームをしてしまえば、必要な工事をしたか、していないかは全く確認できません。「必要な工事はした」と言っても手抜き工事だったらどうしますか?

また、リフォーム前の状態を知っていたら、買わなかったということもあります。
要するに、リフォーム前の状態、真実が確認できないので、不安を拭い去ることは出来ないという問題があります。

問題点2

例外中の例外、故意不注意かは分かりませんが、床下点検口や天井点検口がない場合があります。
元々、建物の維持管理に必要だから付けている訳で、これがなければ、シロアリの被害、床下のゴミ、湿気による土台の不朽、雨漏りの形跡などを確認できないし、修理するにしても大変です。

「臭いものに蓋をする」とは思いたくはありませんが、世の中には色々な業者がいるので注意してください。
このようなことを考えると、リフォーム済みよりは、リフォームをしていない物件を自分の目で確認した上で購入し、リフォームをしたほうが安心です。

したがって、最近は、お客様が一応信頼できる建築業者民間の検査機関(有料)と一緒に、購入予定の物件を見るということが多くなりました。

4. 競売物件には、絶対に手を出してはいけない!

競売物件とは、ローンが払えなくなって破綻した所有者が手放した物件を、裁判所から売りに出された物件のことです。

競売物件は、同じような条件の中古物件より相場が2,3割安いかも知れませんが、人気の物件は逆に高くなることもあり、絶対に落札できるわけではありません。

また、次のような理由で、素人の人は、手を出さない方が良いでしょう。

  • 1
    現金一括払いが条件です。
  • 2
    仮に落札できたとしても、まだ、人を住んでいたり、居座られて立ち退き料を請求されるようなこともあり、マンションの場合、住んでみたら前住者が滞納していた修繕費や管理費などを請求されることもあります。
  • 3
    競売が決まった時点で、裁判所は物件詳細書や物件評価書、調査報告書などの資料を公開しますが、裁判所の調査で全てが分かるわけではないし、調査から競売まで時間がかかるので、調査時点から状況が変わることもあるので、調査書を全て信じるわけにはいきません。
    したがって、裁判所が売り出しているから安心というのは間違いです。
  • 4
    落札後の物件明け渡し時にしか内部が見ることができないので、購入してみたら大掛かりなリフォームが必要とか、事件や自殺などの「いわく付き物件」ということも有ります。

(2)中古住宅を購入する時の基礎知識

1. 中古住宅の取引は「現状有姿」が基本

中古住宅は、新築時から時間が経過していること、すでに生活していたことにより劣化しているのは当然ですから、現状有姿の売買が基本です。

「隠れた瑕疵:かし」
通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったとき」 かつ、買主が善意(その瑕疵の存在を知らないこと)である場合となります。

「瑕疵担保責任」とは、瑕疵を発見した時、売主は責任を負うことになり、具体的には損害賠償責任、契約解除等をいいます。

これについての詳細は…(5)瑕疵担保責任…をご覧下さい。

2. 売りに出された理由を確認する

仲介業者に、物件が売りに出された理由を確認しましょう。当然、業者は売りに出された理由は知っているはずです。
もし、曖昧な返事だったら注意してください。

そして、自分で法務局に行って、土地と建物の「登記簿」を閲覧しましょう。
そうすれば、抵当権や賃借権などの権利関係が複雑で、お金を払ったのに住めないということも有ります。

3. 事前に「重要事項説明書」をもらい、ジックリ確認する

物件を見て、本格的に購入を検討する場合、契約書の雛形と重要事項の説明書をもらいましょう。

これは、契約当日に書面で説明を受け、渡されることも多いのですが、普通の人はその時点に、内容の良し悪しの判断は出来ません。

また、その建物を建築したときの「建築確認申請書」「検査済み証」があるか確認しましょう。増改築やリフォームの時に役立ちます。

(3)建築制限…敷地の法規制の調査

中古住宅を購入する場合、建物も大切ですが、それ以上に「土地を選ぶ」という視点が重要です。

なぜなら、それぞれの土地には建物の大きさ(建蔽率・容積率・高さ制限)や建材の使用制限などの法規制があるので、敷地の状況によっては、増築や建て替えが出来ない場合があるので注意して下さい。

これらの法規制は、重要事項説明書に記載されていますが、事前に説明を求め、自分で市町村の「建築指導課」に問い合わせをし、しっかりチェックしましょう。

例えば、次のようなものがあります。

  • 接道義務・セットバック(建築物の後退・42条2項道路)
    原則として、住宅の敷地は、巾4m以上の道路に2m以上接していなければいけないという接道義務があります。
    したがって、全面道路の巾が足りない場合は、自分の敷地であっても道路の中心線から2mは、塀も建てられず、建蔽率や容積率の計算からも除外されます。
     
  • 建蔽率・容積率・高さ制限
    都市計画や道路の条件によって、建てられる建物の面積や大きさ、高さ等の制限があります。
    したがって、中古住宅を買う時、将来、増築をしたいが、増築が出来ないとか、建て替えをしようと思っても、現状より小さい家しか建てられないということがあるので、注意してください。
     
  • 既存不適格建築物と違法建築物の違い
    建築物を建てた時点では、法令の基準を満たしていたが、その後の社会環境の変化、建築技術の進歩等により、法令が改正され、現在の法令に適合しなくなったものを既存不適格建築物という。
    この場合は増築や大規模修繕等を伴わないリフォームであれば、オーバーしている面積分は壊さなくても良いが、確認申請の必要なリォームや建て替えをする時は、現在の基準に合わせなければならない。
    違法建築物とは、建てた当初から法令に合っていない建物や、建てた当初は有っていても、その後、増改築等により適合しなくなったものをいう。

(4)物件の現地調査

1. 敷地について
  • 1
    敷地境界の確認…境界をめぐる紛争の有無
    境界杭のない場合は、杭を設置してもらいましょう。
    また、境界上にある塀や側溝は、どちらのものか確認し、隣地の方の署名入りの文書を揃えてもらうように、仲介業者に伝えましょう。
  • 2
    過去の地形や水害の有無の調査
    その土地が盛り土か切り土か、埋立地か?
    過去に水害があったか?建物に悪影響を及ぼしている可能性あり。
  • 3
    近隣の環境の調査
    周囲の環境(朝と昼と夜・雨天時・平日と休日)
    水はけの良い土地か?側溝の排水の状況は?
    雨降りの日に見に行けば、建物の雨漏りが発見できるかも知れない
    近隣の善し悪し
    (人通り・騒音・排水・近所迷惑・ゴミの収集場所・地域活動の有無・治安状況・ペットの泣き声や悪臭など住んでみないと分からないこと)
    道路拡幅計画、マンション建設の計画が進んでいて、建つ前に早く売ろうとする場合もあります。

このようなことは、買おうとする人が直接足を運んで、近隣の住民の人にヒアリングをすることが重要です。こういったトラブルがあったから、売りに出されているかもしれません。

2. 建物について
  • 1
    建築確認申請書は?建物の建築した会社は?建築年月日は?

    建築確認申請書があるか?
    あまりに古い住宅だと、処分していることが多いのですが、少なくとも築15年前後までの建物で、建築確認申請の書類が無いようでは、最低限の建物の維持管理がされていたか心配なので、一応気に留めておきましょう。

    完了検査済書があるか?
    建物が完成すれば役所の完了検査を受け、検査に通れば完了検査済証が発行されます。完了検査を受けているかどうかは、最後までキチッと仕事をしたかどうかが分かる大事なポイントで、古い建物ほど完了検査を受けていないことが多く、完了検査の受検率は40〜60%程度でした。
    昔は完了検査を受けなくても、融資を受けられたので、特別問題はなかったが、今は完了検査済証があることが融資実行の条件となっています。
  • 2
    建物の外回り(建物全体、屋根、外壁、サッシ廻り)のチェック
    先ず遠くから、建物全体の外観を観察しながら、一周する。
    垂直か?・屋根、外壁の退色具合、傷、亀裂、ふくらみ、雨漏りの兆候等はないか?
    外壁やサッシ周りのシーリングは切れていないか?
  • 3
    基礎のチェック
    柱が傾く、床が傾斜している…などの欠陥住宅の多くは、地盤が原因です。
    ある程度の築年数であれば、基礎や玄関ポーチなどにヒビ割れが出ています。
    ※表面上のひび割れとコンクリート内部まで至る構造的なひび割れがあります。
    同時に、付近の家の様子、ブロック塀の傾きや亀裂、道路の陥没やデコボコ等を観察しましょう。
    建物周りに植木、木材等が散乱していないか?・基礎のシロアリの蟻道はないか?物置、ウッドデッキ等が障害物となって確認しにくい場合は、特に注意してください。
  • 4
    床や建具の傾き、ひずみのチェック
    天井と壁、壁と床の接する部分、壁と窓枠、出入り口枠の部分に隙間クロスの切れはないか?
    建具枠とドア、窓 の隙間が均等か?・鍵はスムーズに掛かりか?
    床の色々な所に大き目のビー玉を置いて、自然に転がるようでは、要注意。
    水廻りの床が、フカフカしている場合は、湿気で床が劣化している可能性があります。
  • 5
    床下、天井裏のチェック
    床下収納庫、床下点検口や天井点検口から、床下、天井裏全体を見渡して見ましょう。
    大引き、束、束石等の間に隙間は無いか? 木材は乾いているか?
    雨漏り、漏水等による、シミの跡、湿気、木材の不朽、シロアリの痕跡はないか?
    床下はきれいに清掃してあるか? 断熱材の施工は丁寧か?
  • 6
    設備機器のチェック
    中古住宅の売買契約には、【付帯設備表及び物件状況等報告書】が添付されます。
     
    最初に確認することは、売主が付帯設備について瑕疵担保責任を負うのか負わないということです。
    契約書条文にある瑕疵担保責任に…不動産そのもの(土地および建物)について「引渡しから3か月」、付帯設備については「引渡から7日間」までは売主は責任を負うという契約事例があります。
    つまり、その期間内に瑕疵(欠陥)が見つからなければ売主は責任を負いません。その期間経過後に瑕疵(欠陥)が見つかっても、買主が自分の費用で修繕するしかありません。
    付帯設備表のひな型は、仲介業者の所属団体によって多少形式が異なっており、中には、小さく「付帯設備等については、売主は瑕疵担保責任を負いませんのでご承知おきください。」という契約事例もあるので注意してください。この契約条件が悪いという訳ではありませんが、もし、このような条件で契約するのであれば、契約書にサインする前に、事前に設備(キッチン、お風呂、トイレ、給湯設備、建具等)が、きちんと使えるかどうか、確認してから契約しましょう。
     
    附帯設備一覧表に、例えば…浴室欄の項目に、当然浴室乾燥機付き、設備の 故障の有無に無しと売主が明記されていれば、補修請求は可能です。この表で故障の事実が明記してあれば、承諾して契約したことになるので修理を請求することはできない。
     
    引渡を受けた後、瑕疵担保期間内に、直ぐに各設備の状況をチェックする



    付帯設備表には建物以外の門や庭木などの屋外設備や照明器具やエアコン等の屋内設備どれがそのまま引き渡されるのか、どれを売主が持って行くのかが記載してあります。

    物件状況報告書には、雨漏りやシロアリの被害の有無など建物の状況、給水やガスの配管についての土地の状況を記載しています。
1. 売主が個人の場合

建物の土台の腐食や壁の内部の鉄筋の錆び、雨漏りなど外部から見ただけでは発見できない欠陥を、引渡し後に発見した場合は、瑕疵担保責任の対象となります。

買主が、このような瑕疵を発見した場合、民法では 「瑕疵を知ったときから1年以内」に損害賠償請求もしくは、契約の目的を達せられない場合には契約の解除を請求できることとなっています。

この場合、引渡し後の年数については何ら規定はないので、たとえ10年後であっても「瑕疵を知ったときから1年以内」 であれば権利を行使できることになります。

しかし、民法は強行法規 (必ず適用されるもの) ではないので、個人同士の売買で、特約として、「売主は瑕疵担保責任を負わない」 とすることも、権利行使の年数を定めることも有効です。
このことについての1文を契約書に入れ、買主が承諾をして売買契約が成立すれば瑕疵担保責任は免除となります。…【瑕疵担保責任排除条項 】

特約とはその契約で何よりも優先される最も重要な「決め事」です。

※売主の立場からすると、築年数がある程度経過しているので、瑕疵があることはある程度予想され、引渡し後、10年経っても保証しなければならないとなると、不安で、家を売ることもできず、そうなれば、中古住宅の流通を阻害し、不合理が生まれます。

※買主は、その瑕疵が引渡し時から発生していたことを証明しなければなりません。引渡し後に発生した瑕疵 は当然保証の対象にはなりません。

通常の欠陥であれば、2〜3カ月住めば発見できるので、瑕疵担保責任を引渡後2〜3カ月の期間に短縮したり、築年数が 結構経過している(資産価値が認められないような)物件は免責(瑕疵担保責任を一切負わない)をしていることが多いのです。

2. 売主が不動産業者の場合

宅地建物取引業者が売主の場合は、それが中古物件であっても最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。
「瑕疵担保責任を負わない」 とする特約や2年未満の特約は無効とされ、民法の原則が適用されることになります。

3. 瑕疵担保責任の適応範囲と瑕疵の修復

瑕疵といっても何でも瑕疵になる訳ではなく、通常は消耗品のようなものは瑕疵に含みません。 

また、契約の段階で説明があったものは隠れた瑕疵ではなく、「傷物」として価格に反映されているという解釈です。
通常は、中古住宅は現状のまま引渡すのが基本で、瑕疵の状態が住宅の基本性能に係わるものに限り、瑕疵担保責任を負うというのが一般的です。

具体的には、雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐蝕、給排水設備の故障の4点で、かつ引渡し後2カ月以内に発見されたものに限り、修復義務があるとしている場合が一般的です。

(一般的な売買契約書の参考例)

  • 瑕疵担保責任の適応範囲
    • 雨漏り…雨漏りには、屋根部分以外からのもの、外壁部分、サッシ部分からの吹き込みも含む。
    • シロアリの害…被害箇所が建物本体に存していることが必要で、例えば植木等に害があっても対象外です。
    • 建物構造上主要な部位の木部の腐蝕…壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋かい等)が含まれ外部バルコニー、軒裏等の木部は含まない。
    • 給排水設備の故障…給湯機本体の故障や器具の消耗等による性能不良は、含まない。
  • 瑕疵の修復
    瑕疵を発見したときは、急を要する場合を除いて、すみやかに売主に連絡して立会う機会を設け、瑕疵の状態を売主が確認する。
    瑕疵が発見された場合、買主は、売主の費用負担で瑕疵の修復を行うことを、売主に請求することができる。
    ただし、それ以上に損害賠償を請求したり、本契約の解除や無効を主張することはできない。瑕疵の修復工事は、瑕疵の状況によって個別に対応して行うが、修復工事の程度は、社会通念上、合理的な範囲で行う。  
4. その他

売り主が「不具合があること」を知っていたのに隠して売った場合は、いかなる特約をしていても、民法上、売主に直すことを要求出来ます。
但し、その場合は「売主は最初から不具合を知っていたのに、黙って売った」ということを買主が立証しなければなりませんが、実務上はとてもは難しい問題です。

瑕疵担保責任は従来、物理的な瑕疵を中心でしたが、最近は心理的な瑕疵(室内で過去に自殺があったような場合) についても、瑕疵担保責任により契約の解除を認めた判例もあります。

中古物件の場合は、契約前に物件を十分に調査確認して、欠陥をあらかじめ把握することが重要です。有料の建物検査を依頼して、建物の状況を事前に確認するケースが増えています。

中古住宅ローンの融資条件は、金利・融資限度額等は、新築の住宅ローンと同一に取り扱っているところが多いようです。
ただし、新築のローンと違うところもあるので、注意して下さい。

1. 銀行が融資をする場合

「不動産担保主義」といって、担保評価以上の融資はしません。
新築の場合、建物は新しいので、融資額は大体、建築費の80%と土地の固定資産評価額の合計が上限です。
中古住宅の場合、建物の資産価値、担保評価額は、築年数やメンテナンスなどの管理状況によって、かなり差があります。したがって、実際の物件の見て、個別に判断します。

しかし、建物は築30年位で担保評価額はゼロに近く、田舎の土地のように土地の評価が低いと、土地建物合わせた評価が思った以上に低く、融資額が少ないので、実際に購入しようと思えば、自己資金が多く必要になります。

また、築年数により最長返済期間の上限が決まっているので、毎月の返済可能額と合わせて考えてと、融資額は少なくなります。
又、建築年月日が昭和56年6月以降の建物でなければローンが組めない金融機関もあります。(この年に建築基準法が改正され、これ以前の建物は「耐震性に問題あり」ということになったからです。)

また、フラット35を利用する場合に、建物が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが要件となります。
この適合証明書は、検査機関または適合証明技術者へ物件調査の申請を行ない、合格すれば交付されますが、別途費用が必要で、日程にも余裕をもっておきましょう。
(昭和56年以降の建物でなければ適合証明を取得するのは難しいと言われています。また、昭和56年以降の建物でも中古住宅の場合は図面が無かったり、旧住宅金融公庫の仕様で建てられていない住宅もあるので気をつけなければいけません)

2. 中古住宅は

売主の希望により、引渡しまでの期間が1ヶ月というように短い場合が多いので注意してください。
住宅ローンは、申込みをしてからローン実行まで、1ヶ月程度掛かるので、じっくり住宅ローンを検討する時間はありません。

売り物件もいつ出るか分からないし、優良物件は競争相手も多いので、慌てて見切り発車に なったり、出遅れたりしないよう、事前に金融機関の融資条件について情報収集をしておく ことが大切です。
また、売主と交渉して、引渡し日を遅らせてもらうことが可能な場合も有ります。

3. 中古住宅購入の場合

一般的に仲介業者が間に入るので仲介手数料が掛かります。
これは物件価額の(3%+6万円+消費税)で、例えば、2,000万円の物件であれば、69万3千円必要で、資金計画の諸費用に含めて、借り入れ希望額を決めましょう。

諸費用を少なく見積もって住宅ローンを申込み、後になってから、もう少し借入れを多くしようとすると、再審査となり時間がかかってしまいます。

中古住宅を高く売るにはどうすればいいの?(その1)

相場価格より高く売るには、それなりの理由が必要です。購入のお客様は誰も『相場より高く買いたい』という人はいません。
逆に少しでも安く買いたいと思っています。

しかし、その家が他の家と比べて価格に見合った差別化要因があれば話は別です。その差別化要因の1つとして、「リフォームをする」ということがあります。


また、住まいの診断書をつけたりとか、その物件がとても希少な立地だったりとか、こだわりのポイントがあればベストだと思います。

しかし、そこで気をつけなくてはいけないのは「独りよがりにならないこと」すなわち自分のこだわりとお客様の好むのは違うときが多いです。
リフォームでもあまり奇抜にしたりすると、敬遠されることもあります。


それよりも、まず一番にやるべきことがあります。
それは、整理整頓です。

例えば、買いたいという人が下見に来られた時、「あ〜!キレイに片付いている!この家は大切に住まれているなあ!きっと、家の手入れもキチットされているのだろうな!これなら、買っても安心だ!」と思って頂けることが大切です。
最悪なのは、その逆です。

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